关于对物业管理工作的建议范文

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关于对物业管理工作的建议范文

　　物业管理工作是收物业管理费，小区保安工作，小区设备维修等，在工作上，我们可以提出自己的建议。小编为大家精心准备了怎么写对物业管理工作的建议书，欢迎大家前来阅读。

　　随着90后登上历史的舞台，中国人口老龄化的到来，和国内经济的发展，20xx年，物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等的问题越来越突出。广东作为改革开放的前沿，人们的生活条件改善，维权意识增强，对我们物业服务提出了更高的要求。本人结合物业服务工作实际情况，提出：改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核的建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标。

　　一、改善福利，解决用工短缺问题。

　　随着中国中西部的开发和中国新农村的建设推进，以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区的规划，四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省的劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业的比例明显增加，用工荒已经是国内普遍问题。另外，据政府官方统计，自2009年开始，中国每年以3%的速度加速人口老龄化，20xx年人口红利到达顶峰，20xx年进入劳动力负增长时期。可见，未来不仅仅是我们物业行业面临用工荒，全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质的人才，留住人才，用好人才是一个尤为重要的课题。

　　我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其他单位了，究其原因主要是待遇和工作环境问题。以我们明月园为例：20xx年，我们物业三班制保安的基本工资是2100，两班制是2800，而周边市场上基本上三班制的2500，两班制3000~3500，其余社保及居住等条件相同按政府要求执行，差距是很明显的，在城区的项目物价高，郊区的项目生活条件差等等原因，导致了我们的保安人员流失量较大。

　　综上所述，依据劳动法要求，正常的加班应按平时工资的150%计算，20xx年初，我们三班制保安的基本工资是2200元，两班制基本工资应为2200+1100*150%=3850元，现在实际基本工资为2800元，相差950元距离很大。另外，两班制比三班制，节省了33%的人员编制，公司承担的社保部分按600元/人/月计算，人均也节省了300元/月。故此，根据明月园及周边物业项目情况，结合公司成本控制考虑，

　　合理化建议1：改善福利，跟上物价上涨幅度和行业市场水平。

　　基本工资调整方案：保安两班制为3500元/月，三班制保安为2500元/月，客服2500元/月，保洁1800元/月，工程维修人员2600元/月，物业助理3000元/月。

　　合理化建议2：改善员工生活条件，开设员工饭堂;

　　人的生活紧紧围绕“衣、食、住、行”，作为成熟居住小区，特别是在高物价的城区，居住和饮食成了员工去留的一大主要因素。目前，在物业公司刘总的努力争取下，明月园已经有了良好的员工宿舍和饭堂条件。其余项目，能争取开设饭堂的，应当积极筹建。另外，建议由目前公司管的一餐改为两餐，妥否?

　　合理化建议3：丰富业余生活，每半年由各服务中心组织员工一日户外活动;

　　公司原来每季度统一搞一次员工生日晚会，因目前物业公司人员编制已经达到500人水平，受会议室、交通等条件影响，难以全公司统一聚集活动。建议由各服务中心每半年组织一次员工户外郊游活动，丰富员工业余生活，

　　促进同事间情感交流，缓解工作压力。也是上海花千坊建设之一。

　　合理化建议4：提高社区文化服务，建设社区公益图书室。

　　一个成熟的社区，自然是需要有一个良好的社区文化建设的，既是社区居民生活需要，也是上海花千坊建设需要。建设一个自然、和谐、融洽、健康的社区是我们物业服务企业所追求的目标。所以，社区公告栏是我们社区文化建设的窗口，定期更新相关物业信息、维修公告、费用分摊、收费通知、气象服务、病虫消杀、防火防盗、生活常识等等，是我们物业服务的一大课题。有条件的，街道能免费提供建设小区图书室的，应当争取开办公益性图书室、阅览室。赤岗街道文化站已经多次提出要求我们配合开办，本人认为，现场具备场地空间，可以考虑在明月园星月楼大堂侧区开辟一个小场所设立图书室。既可以为社区居民提供公益性活动场所，促进服务中心与业主的交流，也响应支持了政府的社区建设要求，为员工提供了一个学习和进步的环境。这是个多赢的事情，应当积极支持。

　　二、加强员工培训，提高工作效率、简化流程。

　　效率和效益通常是有着正比的关系的，改革开放30年来，一直遵循效率优先和政策才有了今天的经济繁荣昌盛。提高工作效率，自然也成为了企业在市场竞争中取胜的关键因素。提高工作效率的途径，需要我们树立时间管理理念，通过上海花千坊培训、工作生活交流、确定公司经营管理目标，对企业人、财、物等等资源进行优化分配，通过设立标准流程、操作规程、分工协作等规范化体系，以实现管理系统的良性运作。

　　目前公司省内外有多个项目，物业全体员工达500人，工作的开展，横向涉及政府部门、地产、总包、施工单位、业主，纵向有公司高层领导、中

　　层经理、项目主管、助理、领班、工作人员等等，信息的传递与指令的执行需要精确及时有效，才能做好物业服务工作。所以，对员工的培训，增强员工对上海花千坊、组织架构、操作流程、服务标准等等的认识，均要做到理解与熟识方可应对自如。

　　一个企业，一个目标，制定公司的经营管理目标，一个团队的工作紧紧围绕这个目标，坚持不懈的努力，才可以达到利益最大化。

　　我们公司的经营管理目标：业户至上、服务第一提供优质全面的服务。合理化建议5：完善公司、项目培训计划，制定经营管理目标，简化流程，缩短中间信息操作环节，提高公司执行力。

　　对于操作与管理流程，一切以高效快速解决实际问题是出发点，精简机构、简化审批与执行流程。公司项目多，广州本土服务中心也有6个，分布在不同区域，每周的例会汇报的是日常事务，路途远，不便于频繁举行，主管领导也每周有两天以上在项目办公，项目的日常运作应由主管把握，重大事件及时向总公司报告，公司每月组织一次各服务中心经理会议交流经验。遇有突发事情、重大事务可组织服务中心间的互动观摩学习，以促进提高各服务中心的实际管理水平。比如：没有参加过收楼的项目可以组织人员配合支持新项目收楼，既是学习也是支持。遇重大工伤、工人讨薪、地方群体冲突等事件经验交流。

　　合理化建议6：公司例会每月举行一次，重大事务项目间互动观摩学习。

　　三、规范管理、量化考核。

　　围绕公司的经营管理目标，制定统一的管理制度、价值标准、理念，完善组织架构，规范操作流程和服务标准是一个上海花千坊的具体内容表现。建

　　立健全企业制度，作为职工行为规范的模式，使个人的活动得以合理进行，内外人际关系得以协调，员工的共同利益受到保护，从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。

　　时下，我们物业从业人员经常有向业主派单收取管理费用，为规避业主的误解，物业从业人员是要统一着装，并佩戴工牌工号，才能上业主家门执行工作任务的。这就是我们要求的形象问题。企业形象是企业通过外部特征和经营实力表现出来的，被消费者和公众所认同的企业总体印象。由外部特征表现出来的企业的形象称表层形象，如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等，这些都给人以直观的感觉，容易形成印象;通过经营实力表现出来的形象称深层形象，它是企业内部要素的集中体现，如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等。表层形象是以深层形象为基础，没有深层形象这个基础，表层形象就是虚假的，也不能长久地保持。流通企业由于主要是经营商品和提供服务，与顾客接触较多，所以表层形象显得格外重要，但这决不是说深层形象可以放在次要的位置。北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人”来树立全心全意为顾客服务的企业形象，而这种服务是建立在优美的购物环境、可靠的商品质量、实实在在的价格基础上的，即以强大的物质基础和经营实力作为优质服务的保证，达到表层形象和深层形象的结合，赢得了广大顾客的信任。

　　企业形象还包括企业形象的视觉识别系统，比如VIS系统，是企业对外宣传的视觉标识，是社会对这个企业的视觉认知的导入渠道之一，也是标志着该企业是否进入现代化管理的标志内容。

　　目前，我们物业公司只为助理以下人员订制工作服，经理及以上管理人员没有统一工作服，处理重大事务及公务接待时，不利于外届对企业的认识和信任，建议物业公司作为服务性的企业，应当统一着装标识。

　　合理化建议7：物业公司作为服务性的企业，应当统一制作工作服。企业以追求利益最大化为目标，就必须有完善的绩效考核机制，结合我司目前情况，有成熟小区和在建楼盘。对于事故发生率低，物业管理费收取率高，人员流失率低的项目应该加以奖励;比如，设制项目的收费率起于80%以上开始奖励不同固定额度奖金，主要人员适度加工资鼓励。相反则适度轻微处罚。

　　合理化建议8：对于事故发生率低，物业管理费收取率高，人员流失率低的项目应该加以奖励，并作为升职条件之一;相反则适度轻微处罚。

　　以上8条建议为本人在工作中的感悟，不周之处敬请指正，谢谢!

　　对物业管理工作的建议篇二

　　物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下:

　　一、城镇住宅小区物业基本情况

　　目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个;开发建设单位自管的小区30个;个人承包管理的小区15个;业主委员会管理的小区1个(农机公司);无人管理的小区7个(安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所)。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。

　　二、物业管理存在的主要问题

　　通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落

　　渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。

　　三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议

　　1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。

　　房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为高、中、低3个等级。规定出不同小区的标准、服务项目及服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目和收费标准。成立测算小组，由物价局牵头，法制办、房产局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合理的服务项目和收费价格。三是推行阳光服务。物业费收取标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板，全面公示，让业主以最直观的方式了解。

　　2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。目的就是规范和约束物业企业，督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：5千平方米以内的收取3000元保证金;5千平方米—2万平方米的收取6000元保证金;2万平方米以上的收取10000元保证金。二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、核查、考核，实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理的小区物业，本着谁供热谁负责的'原则，将该小区的物业管理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物业办组成监督检查小组，采取定期检查、不定期抽查及下发民意调查问卷等方式，多角度、全方位监督，确保日常监管

　　及时跟进。四是抓好培训。提高人员从业素质。

　　3、实行新建楼房收取公共部位维修资金。由于我县没有收取公共部位维修资金，房屋出现房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂等很难筹集资金解决。借鉴外市县的先进经验，建议县政府按《物业管理条例》第五十四条规定收取专项维修资金，拟对新建楼需收取每平方米20元的公共部位维修基金，以保证保修期外公共部位的维修维护。维修资金由房管局设专户管理，维修时，物业企业、业主委员会申请支取。

　　4、对于旧楼公共部位维修的责任划分。按照《物业管理条例》第三十一条规定，在保修期内的由开发建设单位负责。按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，在保修期之外的公共部位的维修费用按业主专有部分占建筑物总面积的比例分担。我们的意见是在保修期内的维修由开发建设单位负责，由建设局协调。在保修期之外的维修由产权人负责，物业企业牵头组织，维修费用向业主公示。对拒不交纳维修费用的业主，物业企业有权按相关政策处理。通过以上措施，相信我县的物业市场一定会向规范、健康的轨道发展，管理水平将大幅度提高，人民群众的生活环境会更加舒适。

　　对物业管理工作的建议篇三

　　作为油田社区服务的物业管理，承担着油田辖区单位、职工生活的环卫、绿化、治安、稳定等主要职能。随着油田的发展不断壮大，油田物业管理紧跟油田形势，精细管理水平明显增强，社区物业管理和服务工作得到了油田各单位和职工群众的普遍认可，同时促进了和谐油田建设。现将油田物业管理改制工作，结合工作实践探讨如下。

　　一、油田社区物业管理现状

　　油田在开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，在百里油区建设包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的后勤服务体系。1997年，油田在借鉴国内外社区管理和居民服务经验的基础上，在油田范围内按区域划分先后成立了15个物业管理处，2005年合并成10个社区管理中心，社区物业管理服务水平日趋成熟。

　　(一)油田社区物业管理点多面广，布局分散。

　　油田社区是围绕资源开发而相应建立起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，物业管理和服务的点多、面广，前线生产单位和总部基地都有社区物业管理单位。

　　(二)社区物业管理起步晚，机制逐渐完善。

　　虽然国家和地方政府出台了物业管理方面的政策法规，但油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，物业管理规范化管理程度不高。近期，油田社会化服务系统开展“四个体系”建设得到有效落实，社区物业管理的机制逐步完善。

　　(三)基础设施的改善与社会发展和居民要求还有差距。

　　随着生活水平的改善，居民对基础设施的期望正逐步提高，加上社区承担着较多市政检查职责。勘探局在经营困难的`情况下，在费用方面给予了倾斜，但是仅靠油田有限的资金投入难以满足社会快速发展和居民日益增长的服务期望。

　　(四)物业服务人员素质有待提高。

　　目前，社区管理队伍中职工素质参差不齐，老弱病残较多。主要是由于历史原因，物业服务人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，女同志多，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。

　　(五)社区物业管理费结算以勘探局划拔为主。

　　社区物业管理收入，以现有房屋租赁、自行车棚、停车场、菜市场管理等少量收入，其中主要资金来源还是勘探局对社区绿化、基础设施改造、房屋维修等项目费用的专项划拔，由工程建设单位施工，社区参与管理。

　　二、社区物业管理改制的优势

　　(一)有一套机构完整的物业管理体制。

　　社区的物业管理主要包括小区治安、环卫保洁、房屋维修、

　　公共设施维护、绿化美化及辖区主业单位的后勤保障服务工作，经过多年的不断完善，“四个体系”物业管理机制基本成熟。

　　(二)有一支人员充足的职工队伍。

　　虽然社区物业管理人员基本上来自油田各单位后勤人员，素质参差不齐，但经过较长时间的锻炼，都能适应社区管理工作，在各自岗位上发挥作用，基本上能满足物业管理需要。

　　(三)有一定管理经营的经验。

　　尽管社区物业管理与市场化运作的物业公司还有差距，但在内部管理和经营方面都有各自成熟的经验，基本上可以适合油田物业服务发展的需要。

　　(四)社区居住人口相对集中。

　　社区物业管理企业规模发展适合在人口相对集中的小区，社区的环卫、绿化、保安、房屋维修等物业管理服务成本相对较低，便于小区专业化的物业管理和服务。

　　三、社区物业管理改制的好处

　　一是符合集团公司和油田的发展战略目标。将公共道路、房屋等设施国有资产划分到物业管理企业，这些资产得到有效维护和利用，同时大量人员从油田分流到改制企业，不仅能减轻油田企业办社会沉重的负担，还能使油田集中精力抓好生产建设，有利于油田发展。

　　二是社区环境将得到有效改善。虽然油田减少了对社区的资金投入，但是通过物业管理企业市场化运作，企业化管理的发展，可以走向市场，自负盈亏，能够争取更多的建设资金，更快的改善社区环境。

　　三是社区物业管理专业化程度得到提升。通过对物业管理企业专业化改制，社区物业管理将从人员、设备、服务、管理等方面逐步走向专业化、市场化，物业管理实现一体化。

　　四是职工的收入会稳步增长。物业管理企业通过市场化运作、社会化服务的原则，不断优化改进服务质量，拓宽服务内容，增加创收渠道，职工收入的提高会得到保障。

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