房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案2024

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　　从小学、初中、高中到大学乃至工作，我们最熟悉的就是试题了，试题是考核某种技能水平的标准。什么样的试题才能有效帮助到我们呢？下面是小编帮大家整理的房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案2024，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案2024

　　房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案 1

　　一、问答题（每题 10 分，共 30 分）

　　1. 某商业房地产，总建筑面积为 5000 平方米，土地使用年限为 40 年，从 2010 年 5 月 1 日起计。该房地产于 2016 年 5 月 1 日拟进行抵押评估，评估基准日设定为 2016 年 5 月 1 日。已知该地区类似商业房地产的租金水平为每月每平方米 100 元，空置率和运营费用率分别为 10%和 30%。资本化率经市场调查和分析确定为 8%。请简要阐述采用收益法评估该商业房地产抵押价值的技术路线。

　　2. 在对某一工业厂房进行评估时，发现该厂房存在一定程度的结构损坏。现场勘查得知，厂房部分墙体出现裂缝，屋顶有渗漏现象。该厂房建于 2000 年，原设计使用寿命为 50 年。请说明在成本法评估该厂房价值时，如何考虑这些结构损坏因素对评估结果的影响。

　　3. 某住宅小区内有一套待估住宅，所在小区周边有学校、医院、商场等配套设施。该住宅建筑面积为 120 平方米，户型为三室两厅。在市场比较法评估过程中，估价师选取了三个可比实例，实例 A、实例 B 和实例 C。实例 A 的成交价格为每平方米 8000 元，交易情况修正系数为 1.05，市场状况修正系数为 0.98，房地产状况修正系数为 1.02；实例 B 的成交价格为每平方米 7800 元，交易情况修正系数为 1.03，市场状况修正系数为 1.01，房地产状况修正系数为 0.99；实例 C 的成交价格为每平方米 8200 元，交易情况修正系数为 0.99，市场状况修正系数为 1.03，房地产状况修正系数为 1.01。请计算该待估住宅的比准价格。

　　二、单项选择题（每题 2 分，共 20 分）

　　1. 收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。

　　A. 市场提取法

　　B. 累加法

　　C. 指数调整法

　　D. 投资报酬率排序插入法

　　2. 在成本法估价中，关于建筑物重新购建价格的说法，错误的是（）。

　　A. 重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润

　　B. 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新建筑物的必要支出及应得利润

　　C. 建筑物的重新购建价格可以采用成本法、比较法来求取

　　D. 建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格

　　3. 市场比较法中，可比实例的成交日期应尽量接近（）。

　　A. 估价作业日期

　　B. 估价时点

　　C. 委托估价日期

　　D. 实地查勘日期

　　4. 某宗房地产的收益期限为 35 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.2 万元，报酬率为 9%。该宗房地产的收益价格为（）万元。

　　A. 159.56

　　B. 168.75

　　C. 169.39

　　D. 277.70

　　5. 在成本法中，计算投资利息时，土地取得成本和开发成本的计息期一般按照（）计算。

　　A. 整个开发期

　　B. 开发期的一半

　　C. 开发期的 1/3

　　D. 开发完成后的时间

　　6. 下列关于假设开发法的说法，错误的是（）。

　　A. 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理

　　B. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

　　C. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价

　　D. 假设开发法中，开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取

　　7. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益为 216 万元，出售时的价格预计为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目前的价值为（）万元。

　　A. 5200

　　B. 5066

　　C. 4858

　　D. 4600

　　8. 运用路线价法估价的前提条件是（）。

　　A. 街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐

　　B. 街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐

　　C. 街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐

　　D. 街道、临街各宗土地排列均不整齐

　　9. 房地产估价报告的有效期一般为（）。

　　A. 半年

　　B. 一年

　　C. 两年

　　D. 三年

　　10. 下列房地产估价原则中，（）要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

　　A. 替代原则

　　B. 合法原则

　　C. 价值时点原则

　　D. 最高最佳利用原则

　　三、多项选择题（每题 3 分，共 30 分）

　　1. 房地产价格影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，下列属于一般因素的有（）。

　　A. 经济因素

　　B. 人口因素

　　C. 社会因素

　　D. 环境因素

　　E. 行政因素

　　2. 收益法中，确定净收益时应注意（）。

　　A. 有形收益和无形收益

　　B. 实际收益和客观收益

　　C. 乐观估计、保守估计和最可能估计

　　D. 重置收益和重建收益

　　E. 土地收益和建筑物收益

　　3. 成本法估价中，建筑物折旧可分为（）。

　　A. 物质折旧

　　B. 功能折旧

　　C. 经济折旧

　　D. 外部折旧

　　E. 内部折旧

　　4. 在市场比较法中，选取可比实例时应符合的要求有（）。

　　A. 可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B. 可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C. 可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D. 可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E. 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

　　5. 假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。

　　A. 估价时点

　　B. 开发完成后的时间

　　C. 施工开始的时间

　　D. 购买待开发房地产的`时间

　　E. 开工日期

　　6. 房地产估价报告通常由（）等组成。

　　A. 封面

　　B. 目录

　　C. 致估价委托人函

　　D. 注册房地产估价师声明

　　E. 估价结果报告和估价技术报告

　　7. 下列关于房地产估价师职业道德的说法，正确的有（）。

　　A. 应诚实正直，依法独立、客观、公正地进行估价

　　B. 不得利用知悉的估价委托人的商业秘密牟取不正当利益

　　C. 不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

　　D. 应保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私

　　E. 应维护估价行业声誉，不得采取不正当手段进行竞争

　　8. 路线价法中，深度价格修正率的类型有（）。

　　A. 单独深度价格修正率

　　B. 累计深度价格修正率

　　C. 平均深度价格修正率

　　D. 加权深度价格修正率

　　E. 混合深度价格修正率

　　9. 下列关于房地产抵押价值评估的说法，正确的有（）。

　　A. 从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额

　　B. 法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款

　　C. 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金

　　D. 评估有租约限制的房地产抵押价值时，抵押价值应为租赁合同约定的租金与市场租金的差额

　　E. 房地产抵押估价报告应当向估价委托人、房地产管理部门、抵押权人和人民法院提供

　　10. 房地产估价的方法主要有（）。

　　A. 市场比较法

　　B. 成本法

　　C. 收益法

　　D. 假设开发法

　　E. 路线价法

　　四、分析题（20 分）

　　某估价机构接受委托评估一宗位于城市中心区的商业房地产，建筑面积为 8000 平方米。该房地产所在区域交通便利，周边商业氛围浓厚。在评估过程中，估价师采用了市场比较法、收益法和成本法三种方法。

　　市场比较法选取了三个可比实例，经过交易情况、市场状况和房地产状况修正后，得到的比准价格分别为每平方米 30000 元、32000 元、31000 元。

　　收益法评估中，通过市场调查和分析，确定该商业房地产的年有效毛收入为每平方米 1200 元，运营费用率为 40%，资本化率为 8%。

　　成本法评估中，土地重新取得成本为每平方米 10000 元，建筑物重新购建价格为每平方米 15000 元，建筑物折旧率为 20%。

　　请根据以上资料，综合分析三种估价方法的结果。

　　答案

　　一、问答题答案

　　1. 技术路线：

　　首先，确定收益期限。该商业房地产土地使用年限为 40 年，从 2010 年 5 月 1 日起计，至 2016 年 5 月 1 日已使用 6 年，剩余收益期限为 34 年。

　　其次，计算有效毛收入。总建筑面积为 5000 平方米，租金水平为每月每平方米 100 元，则年潜在毛收入 = 5000×100×12 = 600 万元。空置率为 10%，则有效毛收入 = 600×(1 - 10%) = 540 万元。

　　然后，计算运营费用。运营费用率为 30%，运营费用 = 540×30% = 162 万元。

　　接着，计算净收益。净收益 = 有效毛收入 - 运营费用 = 540 - 162 = 378 万元。

　　最后，选用合适的收益法公式（本题可选用有限年期公式），将净收益、资本化率和收益期限代入公式计算该商业房地产的收益价格，以此作为抵押价值的参考，但要注意考虑抵押价值的特殊性，如扣除法定优先受偿款等相关内容。

　　2. 考虑方法：

　　在成本法中，对于建筑物的重置成本或重建成本计算时，需要考虑结构损坏对修复成本的影响。首先，要对结构损坏进行详细的评估，确定修复这些损坏所需的费用。

　　对于墙体裂缝和屋顶渗漏问题，可以请专业的建筑工程师或相关技术人员估算修复成本。例如，如果修复墙体裂缝需要重新砌筑部分墙体、加固结构等，计算相应的材料、人工等成本。对于屋顶渗漏，可能需要重新铺设防水层等费用。

　　将这些修复成本加到正常的建筑物重新购建成本中。同时，由于结构损坏可能会影响建筑物的剩余使用寿命，在计算折旧时，要根据实际情况调整剩余使用寿命的计算。如果结构损坏严重，可能会缩短建筑物的剩余使用寿命，从而增加折旧额，降低评估价值。

　　3. 计算过程：

　　实例 A 的比准价格计算：比准价格 A = 8000×1.05×0.98×1.02 = 8398.72（元/平方米）

　　实例 B 的比准价格计算：比准价格 B = 7800×1.03×1.01×0.99 = 8081.86（元/平方米）

　　实例 C 的比准价格计算：比准价格 C = 8200×0.99×1.03×1.01 = 8442.74（元/平方米）

　　待估住宅比准价格 =（8398.72 + 8081.86 + 8442.74）÷3 = 8307.77（元/平方米）

　　二、单项选择题答案

　　1. C

　　2. C（建筑物的重新购建价格可以采用成本法、比较法来求取，这种说法错误，成本法中重新购建价格是通过成本途径求取，比较法是通过类似房地产价格修正得到评估对象价格，不能用比较法求重新购建价格）

　　3. B

　　4. B（先根据前 4 年净收益求出稳定的年净收益，再用收益法公式计算收益价格。A =(15.1 + 16.3 + 15.5 + 17.2)÷4 = 16（万元），V = A÷Y×[1 - 1÷(1 + Y)^n]=16÷9%×[1 - 1÷(1 + 9%)^35]=168.75（万元））

　　5. A

　　6. A（假设开发法理论依据是预期原理，收益法理论依据是预期原理和地租原理等，二者理论依据不完全相同）

　　7. A（V = A×(P/A,i,n)+Vt×(P/F,i,n)，A = 216，i = 8%，n = 2，Vt = 5616，代入计算可得 V = 5200 万元）

　　8. B

　　9. B

　　10. C

　　三、多项选择题答案

　　1. ABCE（环境因素属于区域因素）

　　2. AB（净收益确定要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益）

　　3. ABC（建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧，外部折旧属于经济折旧范畴）

　　4. BCDE（可比实例与估价对象所处的地区可以是同一供求范围内即可，不一定必须相同）

　　5. AD

　　6. ABCDE

　　7. ABCDE

　　8. ABC

　　9. ABCE（评估有租约限制的房地产抵押价值时，抵押价值应为未受租约限制部分的价值加上有租约限制部分在租赁期内按租赁合同约定的租金与市场租金的差额折现到估价时点的价值之和）

　　10. ABCDE

　　四、分析题答案

　　1. 三种方法结果计算：

　　市场比较法：比准价格平均值=(30000 + 32000 + 31000)÷3 = 31000（元/平方米），市场比较法评估价值 = 31000×8000 = 248000000（元）

　　收益法：年有效毛收入 = 8000×1200 = 9600000（元），运营费用 = 9600000×40% = 3840000（元），净收益 = 9600000 - 3840000 = 5760000（元），收益价格 = 5760000÷8% = 72000000（元）

　　成本法：土地成本 = 8000×10000 = 80000000（元），建筑物成本 = 8000×15000 = 120000000（元），建筑物折旧 = 120000000×20% = 24000000（元），成本法评估价值 = 80000000 +(120000000 - 24000000)=176000000（元）

　　房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案 2

　　案例一

　　（一）背景资料

　　某商业房地产项目，总建筑面积为 50000 平方米，位于城市中心繁华地段。该项目于 2015 年建成并投入使用，主要用于出租经营，包括商场、写字楼和餐饮店铺等多种业态。现委托估价机构对其市场价值进行评估，估价时点为 2024 年 1 月 1 日。

　　（二）问题

　　1. 在收集资料阶段，你认为需要收集哪些方面的资料？

　　2. 请阐述可以选用的估价方法及理由。

　　（三）答案

　　1. 资料收集内容：

　　产权资料：包括土地使用证、房产证等，明确产权归属、面积、用途限制等信息。

　　项目规划资料：原始的规划设计图纸、规划条件，了解建筑布局、容积率、绿化率等指标，分析对价值的影响。

　　运营资料：各业态租户的租赁合同，租金水平、租赁期限、租金递增方式等；运营成本资料，如物业管理费、维修费用等。

　　市场资料：周边类似商业房地产的交易案例，包括成交价格、交易时间、交易面积、物业状况等；周边商业房地产的租金水平、空置率等市场租赁情况。

　　区域资料：城市规划对该区域的发展定位，交通条件（周边公交线路、地铁站等），周边配套设施（如停车场、娱乐设施、医院、学校等）的完善程度。

　　2. 估价方法及理由：

　　收益法：该商业房地产主要用于出租经营，有稳定的租金收入和运营成本，收益资料易于获取。通过预测未来各年的净收益，并选用合适的资本化率将其折现到估价时点，可以得到房地产的价值，符合该类收益性房地产的价值评估特点。

　　市场法：周边有类似商业房地产的交易案例，能够收集到足够的可比实例资料。通过对可比实例与估价对象在区位、实物、权益等方面进行比较和修正，可以评估出估价对象的市场价值。

　　案例二

　　（一）背景资料

　　某住宅小区内有一套待估住宅，建筑面积为 120 平方米，所在楼总层数为 6 层，该套住宅位于第 3 层。该小区周边配套设施完善，有学校、医院、超市等。小区内环境优美，绿化较好。周边类似住宅近期有较多交易。现因贷款抵押需要，对该套住宅进行价值评估，估价时点为 2024 年 6 月 1 日。

　　（二）问题

　　1. 若采用市场法评估，在选取可比实例时应注意哪些问题？

　　2. 如何对可比实例进行交易情况修正？

　　（三）答案

　　1. 选取可比实例的注意事项：

　　区位相似性：可比实例应与估价对象位于同一供需圈，周边配套设施（如学校、医院、超市等）的完善程度和距离相近，交通条件相似。

　　用途相同：必须是住宅用途，功能上与估价对象类似。

　　建筑结构和类型相似：应选择同为砖混结构或钢混结构等类似结构类型，且房屋类型（如多层住宅）相同的实例。

　　规模相当：建筑面积与估价对象接近，一般差异不宜超过±10%。

　　交易日期接近：尽量选择交易日期与 2024 年 6 月 1 日相近的实例，以减少市场波动对价格的影响，一般以不超过一年为宜。

　　交易情况正常：实例应是在公开市场条件下正常交易形成的'价格，排除特殊交易情况（如债务清偿、急售等）。

　　2. 交易情况修正：

　　首先，确定需要修正的交易情况因素。例如，如果可比实例是亲友之间的交易（价格可能偏低）、带有特殊附加条件（如卖方承担了高额的税费使买方实际支付价格降低）等情况，都需要进行分析。

　　对于不同的交易情况，采用不同的修正方法。如果是交易价格偏低或偏高的情况，可以通过调查了解正常市场价格与实际交易价格的差异程度，以百分比的形式进行修正。例如，经调查发现某可比实例因卖方急于出手价格比正常价格低 10%，则在修正时应将该实例价格乘以 1 / (1 - 10%) = 10 / 9。如果是特殊附加条件影响价格，需分析该条件对价格的具体影响金额或比例，然后进行相应的调整。

　　案例三

　　（一）背景资料

　　某工业厂房，占地面积为 10000 平方米，建筑面积为 8000 平方米，于 2010 年建成。厂房内配备了较为先进的生产设备，有完善的供电、供水和排水系统。该厂房所在区域为工业集中区，周边交通便利，有多条公路连接。现因企业改制需要，对该厂房进行价值评估，估价时点为 2024 年 10 月 1 日。

　　（二）问题

　　1. 该工业厂房估价的特点有哪些？

　　2. 可以采用哪些估价方法？并说明理由。

　　（三）答案

　　1. 工业厂房估价特点：

　　涉及专业设备评估：厂房内有先进生产设备，设备的价值和使用状况会影响厂房整体价值评估，需要考虑设备与厂房的协同性以及设备的折旧、更新等因素，评估过程可能需要专业设备评估人员参与。

　　受产业政策影响大：所在工业集中区的产业政策，如对某些产业的扶持或限制，会影响厂房的价值。如果产业属于限制发展类型，可能导致厂房需求降低，价值下降。

　　对基础设施依赖强：完善的供电、供水和排水等基础设施是工业厂房正常运营的关键，其质量和容量等因素对厂房价值有重要影响。同时，周边交通条件对于原材料和产品的运输至关重要，直接关系到厂房的使用效益和价值。

　　2. 估价方法及理由：

　　成本法：可以计算重新构建该工业厂房及配备相应设备的成本，再扣除折旧得到其价值。对于该工业厂房，由于有详细的建筑和设备资料，成本法可较准确地反映其价值。成本包括土地取得成本、厂房建筑成本、设备购置安装成本以及从建成到估价时点的各项费用，通过合理确定折旧年限和折旧率来计算折旧。

　　市场法（若有足够可比实例）：如果周边有类似工业厂房的交易案例，可通过市场法评估。通过比较可比实例与估价对象在面积、建筑结构、设备状况、区位等方面的差异，进行修正得出估价对象价值。但工业厂房交易相对较少，可能难以获取足够多合适的可比实例。

　　收益法（如果有稳定收益）：若该厂房有稳定的出租收益或企业自身生产经营收益数据可获取，可采用收益法。通过预测未来收益并考虑风险等因素确定资本化率，将收益折现得到厂房价值。不过，收益的预测需要考虑企业生产经营的稳定性、市场竞争等复杂因素。

　　【房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案2016】

　　案例1

　　卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　1.估价时点是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估价的价值范围应是(　)

　　A.合同1规定的房款

　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　标准答案：

　　1.A,2.A

　　解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

　　2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

　　案例2：

　　某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　1.能否翻建的最终批准权在(　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　2.评估时依据的建筑面积应为(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　3.该公司委托评估应选择(　)。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　标准答案：B,D,C

　　解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

　　案例3：

　　张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于 2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

　　标准答案：

　　1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

　　2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

　　3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。

　　案例4：

　　某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于 2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　1、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B.按建筑物耐用年限计算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D.按建筑物已使用年限计算

　　2、采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)。

　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B.估价时点应设定为2004年3月1日

　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　3、估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

　　A.2800