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房地产估价师《经营与管理》专项模拟题（通用5套）
在平时的学习、工作中，我们最少不了的就是试题了，试题是命题者按照一定的考核目的编写出来的。相信很多朋友都需要一份能切实有效地帮助到自己的试题吧？以下是小编收集整理的房地产估价师《经营与管理》专项模拟题，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
房地产估价师《经营与管理》专项模拟题5套 1
1、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为( )。
A、12.55%
B、12.00%
C、12.36%
D、12.68%
答案：A
2、国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。
A、《建筑制图标准》
B、《建筑面积计算规则》
C、《地形图图式》
D、《建筑标准图集》
答案：C
3、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。
A、市场定位
B、有效的引导
C、预测
D、帮助
答案：B
4、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
答案：C
5、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响
答案：A
6、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。
A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案
答案：B
7、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。
A、增加
B、减少
C、不变
D、大幅度减少
答案：A
8、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收人抵偿全部投资
B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资
D、净收益现值抵偿全部投资
答案：C
9、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。
A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼
答案：B
10、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
答案：A
11、下列计算一半建筑面积的是( )。
A.无柱的雨篷
B.无顶盖的室外楼梯
C.骑楼
D.无顶盖的阳台
答案：B
12、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
13、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。
A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人
答案：D
14、契税的课税对象为( )。
A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的.房地产
答案：D
15、属于直接融资的金融工具为( )。
A.存款单
B.保险单
C.支票
D.银行承兑汇票
答案：C
16、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。
A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C
答案：C
17、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。
A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险
答案：D
18、保险合同的客体为( )。
A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人
答案：B
19、股票与债券的共性是( )。
A.收益性
B.偿还性
C.安全性
D.市场价格与票面价值的一致性
答案：A
20、投资基金证券的持有人与发起人的关系是( )关系。
A.股权
B.债权
C.契约
D.债务
答案：C
房地产估价师《经营与管理》专项模拟题5套 2
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：D
2、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：A
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：A
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：D
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
6、路线价法估价的第二个步骤为( )。
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
答案：A
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：A
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
8、报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
答案：B
9、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
答案：D
10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
答案：A
11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米
12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )
A. 等于报酬率
B. 大于报酬率
C. 小于报酬率
D. 无法知道
答案：A
解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、与报酬率性质不同的名词有( )
A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的`性质不同。
15、基本完好房的成新率为( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般损坏房：五、四成;
4)严重损坏房及危险房：三成以下。
16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )
A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
答案：B
解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元
17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100万元。
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。
19.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模 B.最佳约度
C.最佳规模和最佳约度 D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示( )
A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增
B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减
C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增
D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减
答案：A
解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
房地产估价师《经营与管理》专项模拟题5套 3
1、建设工程进度控制工作的主要内容包括( )。
A.施工现场的调研与分析
B.编制项目建设工程进度计划。
C.监督项目施工进度计划的执行。
D.编制与质量控制等相关的配套进度计划
E.对项目建设总周期目标的论证与分析
标准答案：a，b，c，
2、技术资料的内容包括( )。
A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装方面的资料
D.设计文件及变更资料
E.招标方面的.资料
标准答案：a，b，c
3、成本计划可分解为( )方面。
A.材料设备成本计划
B.管理费成本计划
C.人工费成本计划
D.不可预见成本计划
E.施工机械费用计划
标准答案：a，b，c，
4、建设阶段的项目管理，包括( )的管理。
A.质量
B.进度
C.成本
D.合同
E.工程
标准答案：a，b，c，d
5、房地产开发项目的主要合同关系有( )。
A.开发商的主要合同关系
B.承包商的主要合同关系
C.建筑商的主要合同关系
D.监理机构的主要合同关系
E.供应商的主要合同关系
标准答案：a，b
房地产估价师《经营与管理》专项模拟题5套 4
单项选择题
1.以( )方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
A.土地使用权出让
B.房地产出租
C.房地产转让
D.房地产抵押
2.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从( )起计算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工验收之日
C.商品房竣工验收合格之日
D.商品房交付之日
3.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
4.无正当理由拖欠房租( )个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A. 2
B.3
C.5
D.6
5.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是( )。
A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
6.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍卖师
D.竞买人
7.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地( )和房屋所有权登记发证制度。
A.使用权
B.所有权
C.收益权
D.占用权
8.下列关于预告登记的表述中，错误的'是( )。(2007年试题)
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
9.张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理( )。
A.房屋总登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋所有权变更登记
10.( )是一种反映房屋、土地现状的专业图。
A.房地产平面图
B.房地产有关证明和文件
C.房地产卡片
D.房地产权属账册
答案：
1. C
【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
2. D
【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
3. D
【解析】：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
4. D
【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
5. A
【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。
6. B
【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。
7. A
【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
8. D
【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
9. C
【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
10. A
【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。
房地产估价师《经营与管理》专项模拟题5套 5
单选题
1、房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性
B对专业管理的的依赖性
C位置的固定性
D相互之间的影响性
答案：C
解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性
2、某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1、583万元,考虑月投资收益率为0、8%,则( )个月可收回投资、
A 50、5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1、583/0、8%[1-1/(1+0、8%)n] 解得n =65
3、某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18、27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )
A11、38%
B12、64%
C15、46%
D 16、22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12、64%
4、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )
A 房屋出租
B 房地产抵押
C 土地使用权出让
D 土地使用权转让
答案：C
解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场
5、一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
6、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0、8,则本期预测销售量为( )万台、
A102
B120
C108
D88
答案:C
解析:Q=0、8*110+0、2*100=108
7、下列说法不正确的'是( )
A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1、2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。
答案：A
解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
8、某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )
A P(1+i)n
B P(1+i*n)
C P*n*i
D A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9、某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )
A 101万元
B 137万元
C 256万元
D 500万元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10、从房地产投资的角度说,风险是指( )
A房地产投资结果的好坏程度
B获取预期投资收益的可能性大小
C房地产投资项目激烈竞争程度
D房地产开发程度
答案：B
解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小、
11、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A、购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B、购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C、购买房地产抵押支持证券(MBS)
D、购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：D
12、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A、房地产企业债券
B、个人住房抵押贷款
C、房地产企业抵押贷款
D、金融机构长期融资
标准答案：B
13、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A、能够得到税收方面的好处
B、易于获得金融机构的支持
C、能抵消通货膨胀的影响
D、提高投资者的资信等级
标准答案：C
14、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A、政治风险
B、政策风险
C、利率风险
D、市场供求风险
标准答案：B
15、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A、变现风险
B、政策风险
C、利率风险
D、市场供求风险
标准答案：A
16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A、收益现金流风险
B、未来经营费用风险
C、资本价值风险
D、比较风险
标准答案：B
17、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3、5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A、0.57
B、0.74
C、0.80
D、1.04
标准答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
18、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A、通货膨胀风险
B、市场供求风险
C、变现风险
D、政策风险
标准答案：A
19、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A、正的协方差
B、负的协方差
C、标准协方差
D、绝对协方差
标准答案：B
20、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临( )。
A、市场供求风险
B、周期风险
C、变现风险
D、通货膨胀风险
标准答案：D
解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
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