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2016年税务师考试《财务与会计》要点知识
投资性房地产的后续计量
一、后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。
【要点提示】掌握后续计量模式的选用原则。
二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
相关会计分录如下：
1.折旧或摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
2.取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
3.投资性房地产提取减值时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
减值提取后对后续折旧或摊销的影响与固定资产或无形资产相同，且此减值不得恢复。
4.计算应交营业税时
借：营业税金及附加
贷：应交税费――应交营业税
【要点提示】掌握损益的归属科目。
三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
1.采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
①会计处理原则
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入"公允价值变动损益",此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②会计分录
A.期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
B.期末公允价值小于账面价值时
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产――公允价值变动
C.收取租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
D.计算应交营业税时
借：营业税金及附加
贷：应交税费――应交营业税
另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入"投资性房地产――成本"。
【要点提示】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。
四、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产--成本
投资性房地产累计折旧(或摊销)
投资性房地产减值准备
(递延所得税资产或负债
利润分配――未分配利润
盈余公积)
贷：投资性房地产
递延所得税资产或负债
利润分配――未分配利润
盈余公积
【要点提示】成本模式结为公允模式属会计政策变更，此知识点与会计政策变更结合是一个较为典型的出题角度。
五、投资性房地产的后续支出
(一)资本化的后续支出
1.成本模式下
(1)转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房――在建
投资性房地产累计折旧(摊销)
贷：投资性房地产--厂房
(2)发生改扩建支出时
借：投资性房地产――厂房――在建
贷：银行存款等
(3)完工时
借：投资性房地产――厂房
贷：投资性房地产――厂房――在建
2.公允价值模式下
(1)转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房――在建
贷：投资性房地产――厂房――成本
――厂房――公允价值变动
(2)发生改扩建支出时
借：投资性房地产――厂房――在建
贷：银行存款等
(3)完工时
借：投资性房地产――厂房――成本
贷：投资性房地产――厂房――在建
(二)费用化的后续支出
借：其他业务成本
贷：银行存款等科目
【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。
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