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2016年税务师考试《财务与会计》重点笔记
投资性房地产的转换与处置
一、转换条件
在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产;
②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产;
③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产;
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
二、转换日的确定
①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;
②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日;
③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
三、转换时入账口径的选择
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：
A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：
借：投资性房地产(按转换时的原账面价值计量)
累计折旧(摊销)
固定资产(无形资产或存货)减值准备
贷：固定资产、无形资产或开发产品
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：
借：固定资产、无形资产或开发产品(按转换时的原账面价值计量)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧(摊销)
固定资产(无形资产或存货)减值准备
2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或开发产品(以转换当日的公允价值计量)
公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额列为损失)
贷：投资性房地产(按转换当时的账面价值结转)
公允价值变动损益(公允价值大于账面价值的差额计收益)
3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益;如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。
会计分录为：
借：投资性房地产(以转换当日的公允价值计量)
累计折旧(摊销)
公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额列为损失)
资产减值准备(转换当时已提减值准备)
贷：固定资产、无形资产或开发产品(按转换当时的账面余额结转)
资本公积(公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积)
【要点提示】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是第三个。
四、投资性房地产的处置
【要点提示】重点掌握投资性房地产处置时对损益影响额的计算，尤其是公允价值模式下"公允价值变动损益"转"其他业务成本"的会计处理。
(一)成本模式下
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将处置收入计入"其他业务收入"，所处置投资性房地产的账面价值计入"其他业务成本"，营业税费列支于"营业税金及附加")。
1.收到处置收入时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
2.结转投资性房地产成本
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
3.计算应交营业税
借：营业税金及附加
贷：应交税费--应交营业税
(二)公允价值模式下一般会计处理
1.按实际收到的款项
借：银行存款
贷：其他业务收入
2.按当时投资性房地产的账面余额
借：其他业务成本
贷：投资性房地产――成本
――公允价值变动(也可能在借方)
3.将累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或反之。
4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本
借：资本公积――其他资本公积
贷：其他业务成本
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