2016年资产评估师考试《经济法》知识点：物权的变动

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2016年资产评估师考试《经济法》知识点：物权的变动

　　(一)物权变动的含义

　　所谓物权的变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。

　　物权的设立，是指当事人按照法律规定的物权类型、物权设定的类型和条件，通过法律行为或其他方式创设某项物权。从物权人的角度，也叫物权的取得。

　　物权的变更包括广义和狭义两重含义：广义的物权变更，包括了物权主体、内容、客体的变化;狭义的物权变更不包括物权主体的变化，主要是指物权内容和客体的变化。

　　物权的转让是指当事人基于法律和合同规定移转物权，从而使物权的主体发生变化。

　　物权的消灭就是指当事人依据法律或合同的规定，通过实施一定的行为暂时或永久性地消灭物权。

　　(二)物权变动的原因

　　物权变动区分为因法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动。前者是指因法律行为或当事人的意思表示而发生的物权变动;后者是指因法律行为以外的因素而发生的物权变动。

　　因法律行为引起的物权变动存在两个不同的法律事实，当事人之间所订立的合同被称为原因性的事实，而物权变动的事实被称为结果性的事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实。这两种不同事实的成立和生效依据不同的法律规定。原因行为遵守债权法律行为的生效条件，物权是否发生变动，不是该行为的生效要件;物权变动的结果依靠物权法的规则来解决：合同生效、物权未变动时，违约方应承担违约责任。区分原因性的事实和结果性的事实而适用不同的法律规则，被称为区分原则。例如，我国《物权法》第6条和第9条规定的，是不动产物权依据登记发生法律效果即排他性效果;而第15条规定，作为这些物权变动的原因的合同行为的生效，与物权变动无关： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　建设用地使用权

　　1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　(1)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　(2)严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　(3)采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

　　2.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

　　3.建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　4.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　5.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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