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2017房地产估价师考试《经营与管理》提分试题（含答案）
提分试题一：
1.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( B)。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
2.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(A )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
3.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。按季计息。则该项目建造成本的利息是( D)万元。
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
4.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是(A )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
5.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(D )。
A.变动成本的设置
B.销售收入的不同
C.固定成本的设置
D.平衡点的设置
6.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( B)。
A.2.0
B.3.0
C.4.0
D.5.0
7.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(A )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
8.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于(C )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法
9.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(D )。
A.损益表
B.资金来源与运用表
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表
10.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为(D )。
A.时间类参数
B.融资类参数
C.评价标准类指标
D.收益类指标
提分试题二：
1.一般来说，房地产投资风险分析主要包括(ACDE )等分析。
A.投资资金的安全性
B.项目定位的科学性
C.期望收益的可靠性
D.投资项目的变现性
E.资产管理的复杂性
2.房地产市场结构包括(ABCD )。
A.总量结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构
E.资金结构
3.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( AB)。
A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第三阶段初期
D.第三阶段
E.第四阶段
4.制定租售方案的工作内容主要包括(ACE )。
A.租售选择
B.宣传手段选择
C.租售进度安排
D.广告设计及安排
E.租售价格确定
5.随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是(AB )。
A.消费者愿意支付较高的价格
B.企业处于领导地位
C.消费者以年轻人为主
D.商品住宅多为豪宅
E.以投资性购买为主
6.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是(ABD )。
A.同质偏好市场
B.分散偏好市场
C.个别偏好市场
D.集群偏好市场
E.弥隙市场
7.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是(ACE )。
A.资金运动的时间始点
B.日历年度的年初
C.某一基准时刻
D.既不能现金流出也不能有现金流入的时间点
E.既可有现金流入也可有现金流出的时间点
8.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括(ABD )。
A.折旧和摊销
B.投资回收
C.投资回报
D.未分配利润
E.权益融资
9.房地产置业投资的效果主要表现为(BDE )等。
A.企业实力提升
B.租金收入
C.对社会贡献增加
D.物业增值
E.物业权益份额增加
10.房地产开发前期的规划管理包括(ABCD )。
A.开发项目的选址定点审批
B.规划设计条件审批
C.规划设计方案审批
D.核发建设用地规划许可证
E.核发建设用地批准书
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