房地产估价师考试真题及答案（精选8套）

房地产估价师考试《制度与政策》真题及答案推荐度：
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房地产估价师考试真题及答案（精选8套）

　　在日常学习和工作生活中，我们经常接触到考试真题，借助考试真题可以更好地检查参考者的学习能力和其它能力。那么你知道什么样的考试真题才能有效帮助到我们吗？下面是小编帮大家整理的房地产估价师考试真题及答案，希望对大家有所帮助。

房地产估价师考试真题及答案（精选8套）

　　房地产估价师考试真题及答案 1

　　一、单项选择题

　　1、【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

　　【选项】

　　A、用途广泛性

　　B、异质性

　　C、弱流动性

　　D、长寿命性

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

　　【考点】

　　2、【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

　　【选项】

　　A、房地产投资更易变现

　　B、房地产投资所需资金少

　　C、房地产投资收益更高

　　D、房地产能保值增值

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。

　　【考点】

　　3、【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

　　【选项】

　　A、进入稳定期的优质收益型房地产投资

　　B、尚未进入稳定期的收益型房地产投资

　　C、机会型房地产投资

　　D、刚竣工的收益型房地产投资

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

　　【考点】

　　4、【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。

　　【选项】

　　A、14%

　　B、19%

　　C、21%

　　D、22%

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率—无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%—5%）=19%

　　【考点】

　　5、【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。

　　【选项】

　　A、开发强度系数

　　B、土地转化率

　　C、住房可支付性指数

　　D、住房市场指数

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

　　【考点】

　　6、【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。

　　【选项】

　　A、平均空置率

　　B、平均吸纳率

　　C、平均交易量

　　D、平均租售价格

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

　　【考点】

　　7、【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。

　　【选项】

　　A、房地产开发企业对市场预测的偏差

　　B、购房者对市场预测的偏差

　　C、房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

　　D、房地产开发资金的易得性

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。

　　【考点】

　　16、【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。

　　【选项】

　　A、7.05%

　　B、7.17%

　　C、14.10%

　　D、14.34%

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。

　　【考点】

　　17、【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

　　【选项】

　　A、110.00

　　B、110.47

　　C、119.31

　　D、172.43

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083—1）=119.31。

　　【考点】

　　18、【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（）元。

　　【选项】

　　A、23096.67

　　B、24308.23

　　C、24754.28

　　D、25523.64

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的结果。

　　【考点】

　　19、【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。

　　【选项】

　　A、948.72

　　B、1039.09

　　C、1200.58

　　D、2149.29

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0.5%（1+0.5%）240]/[（1+0.5%）240—1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%（1+0.5%）120]/[（1+0.5%）120—1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1—A2=2149.293—1110.205=1039.09元。

　　【考点】

　　20、【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

　　【选项】

　　A、10923.89

　　B、12673.39

　　C、23326.61

　　D、25076.11

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1—1/（1+7.5%）5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。

　　【考点】

　　21、【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

　　【选项】

　　A、12.00%

　　B、14.00%

　　C、14.80%

　　D、17.20%

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000—2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R—300）/2000=22%。解得R=14.8%。

　　【考点】

　　22、【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。

　　【选项】

　　A、建造费用

　　B、融资费用

　　C、其他工程费用

　　D、专业人员费用

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

　　【考点】

　　二、多项选择题

　　1、【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有（）。

　　【选项】

　　A、国债收益率

　　B、银行存款利率

　　C、市场平均投资收益率

　　D、银行贷款利率

　　E、银行同业拆借利率

　　【答案】AB

　　【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

　　【考点】

　　2、【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。

　　【选项】

　　A、房屋基础和结构的投资

　　B、土地购置费用

　　C、城市公共配套设施建设费

　　D、房屋水、电、卫等附属工程的投资

　　E、厂房内的工艺设备购置和安装费用

　　【答案】AD

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

　　【考点】

　　3、【题干】关于房地产空间市场的`说法，正确的有（）。

　　【选项】

　　A、存在的目的是为获取房地产投资收益

　　B、需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　C、需求者可以通过租赁来满足其需求

　　D、供给来源于房地产资产市场

　　E、供求关系不会影响房地产市场中的需求

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。

　　【考点】

　　4、【题干】关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

　　【选项】

　　A、法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

　　B、招标项目必须编制标底

　　C、采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

　　D、采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

　　E、招标控制价必须保密

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C正确，根据《建设工程量清单计价规范》（GB 50500——2008）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。

　　【考点】

　　5、【题干】根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。

　　【选项】

　　A、同质偏好市场

　　B、异质偏好市场

　　C、分散偏好市场

　　D、集群偏好市场

　　E、个体偏好市场

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。

　　【考点】

　　6、【题干】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（）。

　　【选项】

　　A、产品定位

　　B、避强定位

　　C、竞争性定位

　　D、对抗性定位

　　E、重新定位

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。

　　【考点】

　　7、【题干】关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。

　　【选项】

　　A、名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

　　B、当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

　　C、当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

　　D、当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er—1

　　E、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

　　【考点】

　　8、【题干】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。

　　【选项】

　　A、销售收入

　　B、租金收益

　　C、开发利润

　　D、物业增值

　　E、股权增加

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。

　　【考点】

　　9、【题干】关于现金回报率的说法，正确的有（）。

　　【选项】

　　A、现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率

　　B、现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

　　C、现金回报率考虑了还本付息的影响

　　D、现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

　　E、现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　【答案】BCE

　　【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　【考点】

　　10、【题干】下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价的结果的有（）。

　　【选项】

　　A、权益投资比率

　　B、空置率

　　C、土地费用

　　D、容积率

　　E、运营费用

　　【答案】ABE

　　【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

　　【考点】

　　12、【题干】若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。

　　【选项】

　　A、标准差系数越大，风险越小

　　B、累积概率值越大，风险越小

　　C、标准差越小，风险越小

　　D、标准差越大，风险越小

　　E、标准差系数越小，风险越小

　　【答案】BE

　　【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的答案。

　　13、【题干】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。

　　【选项】

　　A、做出是否投资的决定

　　B、对项目投资进行详细测算

　　C、是否有进行详细可行性研究的必要

　　D、有哪些关键问题需要进行辅助研究

　　E、系统比较项目的规划设计方案

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;（2）是否有进行详细可行性研究的必要;（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。

　　14、【题干】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。

　　【选项】

　　A、银行信贷

　　B、商业信用

　　C、租赁融资

　　D、租赁融资

　　E、发行股票

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。

　　15、【题干】在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（）。

　　【选项】

　　A、写字楼可出租或可使用面积的计算

　　B、写字楼基础租金与市场租金之间的关系

　　C、出租单元的室内装修

　　D、租户的财务状况

　　E、出租单元拟经营内容

　　【答案】ABC

　　【解析】本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。

　　三、判断题

　　1、【题干】对房地产的使用功能进行适时调整，可是所投资的房地产保值和增加。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。

　　【考点】

　　2、【题干】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。

　　【考点】

　　3、【题干】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是开工申请与审批，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　【考点】

　　4、【题干】房地产市场调查一般应从手机二手资料开始。（）。

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本及可以立即使用。

　　【考点】

　　5、【题干】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n—1）个计息周期的期末。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

　　【考点】

　　6、【题干】在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。

　　【考点】

　　7、【题干】在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。

　　【考点】

　　8、【题干】由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。

　　【考点】

　　9、【题干】在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）。

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查额是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

　　【考点】

　　10、【题干】从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是决策的概念。房地产投资通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。

　　【考点】

　　11【题干】在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。资金的筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

　　【考点】

　　12、【题干】房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。

　　【考点】

　　13、【题干】政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。

　　【考点】

　　14、【题干】在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是安全保卫，保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。

　　【考点】

　　15、【题干】在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按钮租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额比例分摊。（）

　　【选项】

　　A、A

　　B、B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。

　　【考点】

　　四、简答题

　　1、【题干】某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。

　　【答案】假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2

　　则销售收入等于120000A

　　销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A

　　销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

　　建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2

　　可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：

　　60000/120000=50%

　　50000/120000=41.67%

　　10000/120000=8.33%

　　不可出售建筑面积=133334—120000=13334m2

　　不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2

　　该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

　　土地取得成本=60000万元

　　财务费用=8000万元

　　当保本时，销售收入—销售费用—销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用

　　=（120000A—2400A—7800A）/10000=60000+43666.872+8000

　　A=10170.023

　　保本加权销售均价为101701.023元/m2

　　预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

　　保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：10170.023/11916.2d=0.8535

　　【考点】

　　2。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。

　　【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元

　　前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元

　　其他收入为600万元/年

　　前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1—45%）=1461.7515万元

　　第六年净收益={[960×（10000—5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1—55%）=386.4096万元

　　第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元

　　第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7万元

　　其他收入=800万元/年

　　第七年至第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1—50%）=1646.35万元

　　资本金净现值NPV=—8000—5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，6）+（386.4096—2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=—13000+4344.657—962.1312+7643.389+892.1544=—1081.941

　　内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%

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　　房地产估价师考试真题及答案 2

　　判断题

　　1.单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以实物形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。 ( )

　　2.住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。 ( )

　　3.1999年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》，是住房公积金管理工作的法律依据。 ( )

　　4.每个设区城市可依法成立两个住房公积金管理中心。 ( )

　　5.有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金。 ( )

　　6.目前，我国的住房公积金缴存比例拟订后，经本级政府审核后，报国务院批准后执行。 ( )

　　7.目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。 ( )

　　8.职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定生活消费或丧失缴存条件时，按照规定提取个人账户内的住房公积金存储余额。 ( )

　　9.住房公积金的提取是无限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。 ( )

　　10.职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提。 ( )

　　11.职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。 ( )

　　12.单位不为职工出具提取证明的，职工无法提取住房公积金。 ( )

　　13.职工提取住房公积金时由住房公积金管理委员会核准。 ( )

　　14.住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运用两个方面。 ( )

　　15.个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。 ( )

　　16.管理中心或者受托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在12个工作日内办完贷款手续。 ( )

　　17.职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转。 ( )

　　18.个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在5年以内的，实行合同利率，不分段计息。 ( )

　　19.公积金存款利率不论期限多长均按一年期定额存款付息，不可按五年期或更长期限的定额存款利率计算，以免提高公积金抵押贷款的利率。 ( )(2002年试题)

　　20.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。( )

　　21.单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资18%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。 ( )

　　22.单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。 ( )

　　23.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。 ( )(2005年试题)

　　24.个人实际领(支)取原提存的住房公积金时，应征收个人所得税。 ( )

　　25.目前，管理中心对住房公积金收支业务一般采用权责发生制原则进行核算。 ( )

　　26.住房公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。 ( )

　　参考答案与解析

　　1.【正确答案】：错

　　【答案解析】：参见教材P263，单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的`形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进转换住房分配机制的目的。

　　2.【正确答案】：对

　　【答案解析】：参见教材P263，单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进转换住房分配机制的目的。

　　3.【正确答案】：对

　　【答案解析】：参见教材P264，1999年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》，是住房公积金管理工作的法律依据。

　　4.【正确答案】：错

　　【答案解析】：参见教材P264，住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心。

　　5.【正确答案】：对

　　【答案解析】：参见教材P265，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

　　6.【正确答案】：错

　　【答案解析】：参见教材P265，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

　　7.【正确答案】：错

　　【答案解析】：参见教材P265，单位和职工缴存比例不应低于5%，不高于12%。

　　8.【正确答案】：错

　　【答案解析】：参见教材P266，职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定住房消费或丧失缴

　　房地产估价师考试真题及答案 3

　　试题：

　　1、集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。 ( )

　　2、农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。 ( )

　　3、国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。 ( )

　　4、农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。 ( )

　　5、虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 ( )

　　6、房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。 ( )

　　7、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。 ( )

　　8、新设立的`房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。 ( )

　　9、建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。 ( )

　　10、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 ( )

　　11、根据国务院有关规定，自2005年6月1日起.商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。 ( )

　　12、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 ( )

　　13、如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。 ( )

　　14、权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 ( )

　　15、房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。 ( )

　　16、国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目，( )

　　17、一级房地产估价机构资质由建设部审批。 ( )

　　18、房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 ( )

　　19、商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。 ( )

　　20、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。 ( )

　　答案

　　1、√

　　2、√

　　3、×

　　4、×

　　5、√

　　6、√

　　7、×

　　8、√

　　9、×

　　10、√

　　11、×

　　12、√

　　13、√

　　14、×

　　15、√

　　16、√

　　17、√

　　18、√

　　19、√

　　20、√

　　房地产估价师考试真题及答案 4

　　1.有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。

　　A.105.75

　　B.117.15

　　C.105

　　D.115

　　答案：A

　　2.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。

　　A.土地面积

　　B.地质条件

　　C.土地位置

　　D.土地形状

　　答案：D

　　3.估价上的折旧注重的是( )。

　　A.原始取得价值的减价修正

　　B.原始取得价格的摊销与回收

　　C.重置价格的摊销与回收

　　D.价值的减价修正

　　答案：D

　　4.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　答案：C

　　5.房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。

　　A.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地.农地

　　B.毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地

　　C.熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地

　　D.现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产

　　答案：AD

　　6.关于收益法适用的条件是( )

　　A.房地产的`收益和风险都能较准确地量化

　　B.房地产将出租或出售

　　C.有收益或有潜在收益的房地产

　　D.房地产将用于商业用途

　　答案：A

　　7.关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。

　　A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产

　　B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产房地产估价师

　　C.目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产

　　D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产

　　答案：D

　　8.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )2016房地产估价师《理论与方法》精选练习题房产估价师。

　　①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告

　　A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　答案：C

　　9.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。

　　A.周围环境状况，安宁程度

　　B.位置有利于原料和产品的运输

　　C.交通是否便捷及离市中心的远近

　　D.繁华程度，临街状况

　　答案：D

　　10.应归档的估价资料包括( )。

　　A.估价项目来源和接洽情况记录

　　B.与委托人签订的估价委托合同

　　C.向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录

　　D.估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录

　　E.估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料

　　答案：BCDE

　　11.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案：C

　　12.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁

　　房地产估价师考试真题及答案 5

　　1、隔墙的类型很多，按构造方式可以分为( )。

　　A.普通式隔墙

　　B.块材式隔墙

　　C.立筋式隔墙

　　D.板材式隔墙

　　2、所谓先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知而未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由( )先行负责。

　　A.委托人

　　B.拍卖人

　　C.竞买人

　　D.买受人

　　3、对商业银行规定的表述正确的是( )。

　　A.农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币

　　B.商业银行资本充足率不高于8%

　　C.贷款余额与存款余额的比例不得超过25%

　　D.对同一借款人的贷款余额与商业银行的资本余额的比例不得超过10%

　　4、通常被成为表外业务的商业银行中间业务是( )。

　　A.结算类中间业务

　　B.担保型中间业务

　　C.融资型中间业务

　　D.衍生金融工具业务

　　5、下列不是银行信用的主要特点的是( )。

　　A.是国家调节经济的重要手段

　　B.其他形式信用的发展往往离不开银行信用的支持

　　C.可以弥补商业信用的不足

　　D.银行信用支配其他商业信用

　　6、下列表述错误的是( )。

　　A.股票是确认股东地位和股东权的凭证，而认股权证则是购买股票的权力凭证

　　B.股票和股单的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书

　　C.股票是有限责任公司发给股东的出资凭证和确认股东地位的凭证

　　D.股单不能在市场上自由流通

　　7、下列对于水泥及其分类，说法正确的是( )。

　　A.水泥呈粉末状，是一种经过物理化学反应过程能由塑性浆体变成坚硬的石状体，并能将散粒状材料胶结成为整体的水硬性胶凝材料;在工程中最常用的是硅酸盐系列水泥

　　B.凡是由硅酸盐水泥熟料、O～5%的石灰石或粒化高炉矿渣、适量石膏磨细而制成的水硬性胶凝材料，称为硅酸盐水泥

　　C.由硅酸盐水泥熟料、6%～15%的混合材料、适量的石膏磨细制成的水硬性胶凝材料，称为硅酸盐水泥

　　D.为了改善水泥的性能，调节水泥强度等级，在水泥的生产过程中，在水泥中加入一些天然的或人工的矿物材料，称这些矿物材料为水泥混合材料

　　8、股份证书的表现形式是股票。( )

　　A.对

　　B.错

　　9、保险合同的主体包括( )。

　　A.当事人、关系人和代理人

　　B.当事人、关系人和公估人

　　C.当事人、关系人和辅助人

　　D.当事人、关系人和经纪人

　　10、下列属于委托拍卖合同的内容的是( )。

　　①委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;②拍卖标的的名称、规格、数量、质量;③委托人提出的保留价;④拍卖的时间、地点;⑤拍卖标的交付或者转移的时间、方式：⑥佣金及其支付的方式、期限;⑦价款的支付、期限;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项

　　A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨

　　B.①②④⑤⑥⑦⑧⑨

　　C.①②③④⑥⑦⑧⑨

　　D.①②③④⑤⑦⑧⑨

　　参考答案：

　　1、BCD 2、B 3、D 4、B 5、D 6、C 7、ABD 8、B 9、C 10、A

　　试题(二)

　　1、下列表述正确的是( )。

　　A.自营贷款期限最长一般不超过10年

　　B.短期贷款展期期限不得超过原贷款期限

　　C.中期贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半

　　D.长期贷款展期期限不得超过3年

　　2、需求弹性系数的公式形式错误的是( ).

　　A.Ed=ΔQ/ΔP

　　B.Ed=(ΔQ/Q)/(ΔP/P)

　　C.Ed=(ΔQ/ΔP)(P/Q)

　　D.Ed=(dQ/dP)(P/Q)

　　3、下列对于计算建筑面积时不计算面积的范围说法有误的是( )。

　　A.层高小于2.2m的楼层或部位

　　B.属于道路组成部分的穿过建筑物的通道(骑楼、过街楼的底层)吊脚架空层、架空走廊、檐廊

　　C.无永久性顶盖的场馆看台、室外楼梯、架空走廊、露台等

　　D.消防水池

　　4、下列关于工程索赔的说法不正确的.是( )。

　　A.在工程承包合同履行中，当事人一方由于另外一方未履行合同所规定的义务时向另外一方提出赔偿要求的行为属于工程索赔

　　B.在工程承包合同履行中，当事人一方由于出现了由对方承担的风险而遭受损失时向另外一方提出赔偿要求的行为属于工程索赔

　　C.工程索赔是单向的

　　D.工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔

　　5、无差异曲线的特点包括( )。

　　A.一条从左上方向右下方倾斜的曲线

　　B.同一曲线上各点总效用相同，而不同曲线代表不同总效用

　　C.任意两条无差异曲线不能相交

　　D.无差异曲线均凸向原点

　　6、下列不属于形成权的是( )。

　　A.撤销权

　　B.解除权

　　C.债权请求权

　　D.追认权

　　7、以天、月、季为时距的动态序列，通过扩大时距合并为以年为时距的动态序列，可以消除( )的影响。

　　A.时距短

　　B.时距长

　　C.季节波动

　　D.偶然因素

　　8、建筑工程安装工程间接费由规费、企业

　　管理费组成，下列属于规费的是( )。

　　A.工程排污费

　　B.社会保障费

　　C.教育费附加

　　D.住房公积金

　　9、下列关于保险分类的叙述有误的一项是( )。

　　A.以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险

　　B.以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险

　　C.以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

　　D.以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

　　10、甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由( )承受，甲是( )，乙公司是( )，丙公司是( )。

　　A.甲、被代理人、行为人、第三人

　　B.甲、被代理人、代理人、第三人

　　C.乙、行为人、代理人、相对人

　　D.乙、行为人、相对人、第三人

　　参考答案：

　　1、ABCD 2、A 3、D 4、C 5、ABCD 6、C 7、C 8、ABD 9、B 10、B

　　房地产估价师考试真题及答案 6

　　1、保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的（）作为法定公积金。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.30%

　　【答案】 A

　　2、(2017真题)投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。

　　A.账面原值

　　B.房屋现值

　　C.重置价值

　　D.账面原值加成

　　【答案】 C

　　3、在水污染中，主要由城市化造成的是（）。

　　A.工业污染源

　　B.生活污染源

　　C.农业污染源

　　D.辐射污染源

　　【答案】 B 4、2012年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2的住房，单价为8000元/m2，并可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。

　　A.2.40

　　B.2.88

　　C.3.36

　　D.4.32

　　【答案】 B

　　5、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是( )。

　　A.放射性物质污染

　　B.建筑施工噪声污染

　　C.生活污染

　　D.固体废物污染

　　【答案】 B

　　6、商业银行的最基本职能是（）。

　　A.充当信用中介

　　B.变货币收入为货币资本

　　C.充当支付中介

　　D.创造派生存款和信用流通工具

　　【答案】 A 7、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。

　　A.相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布

　　B.相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布

　　C.相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布

　　D.相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布

　　【答案】 D

　　8、挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于（）个工作日。

　　A.5

　　B.7

　　C.10

　　D.15

　　【答案】 C

　　9、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（）。

　　A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

　　B.经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地

　　C.不计算土地补偿费和各种补助费

　　D.农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件

　　【答案】 D

　　10、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（）。

　　A.法定存款准备金率

　　B.再贴现利率

　　C.公开市场业务

　　D.贷款额度控制

　　【答案】 D

　　11、下列关于不动产登记的表述错误的是（）。

　　A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力

　　B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记

　　C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

　　D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记

　　【答案】 D

　　12、（2013年真题）注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（）学时的继续教育。

　　A.30

　　B.60

　　C.90

　　D.120

　　【答案】 D

　　13、经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。

　　A.出租

　　B.出让

　　C.划拨

　　D.置换

　　【答案】 C

　　14、(2017真题)商品房预售合同的主要内容不包括（）。

　　A.人均面积分摊

　　B.面积差异处理方式

　　C.前期物业管理

　　D.商品房质量及保修责任

　　【答案】 A

　　15、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95㎡，其面积误差比为（）。

　　A.-3%

　　B.3%

　　C.-5%

　　D.5%

　　【答案】 C

　　16、李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为（）元。

　　A.4200 B.5040 C.5400

　　D.6480

　　【答案】 D

　　17、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（）。

　　A.按套销售

　　B.返本销售

　　C.按房间销售

　　D.售后包租

　　【答案】 A

　　18、城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.60

　　【答案】 C

　　19、耕地占用税的计税依据是纳税人( )面积。

　　A.经批准占用的耕地

　　B.经批准占用的土地

　　C.实际占用的.耕地

　　D.实际占用的建设用地

　　【答案】 C

　　20、城镇土地使用税的税率是（）。

　　A.差别比率税率

　　B.幅度比率税率

　　C.幅度定额税率

　　D.超额累进税率

　　【答案】 C

　　21、某城中村的待改造棚户区，其居住用地属于（）。

　　A.一类居住用地

　　B.二类居住用地

　　C.三类居住用地

　　D.四类居住用地

　　【答案】 C

　　22、房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满（）年。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【答案】 B

　　23、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。

　　A.城镇体系规划

　　B.土地利用总体规划

　　C.修建性详细规划

　　D.控制性详细规划

　　【答案】 D

　　24、甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.

　　A.桩基础

　　B.条形基础

　　C.独立基础

　　D.箱型基础

　　【答案】 C

　　25、甲企业于2014年3月竞得一宗100 000㎡的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。

　　A.财产保险

　　B.责任保险

　　C.信用保险

　　D.保证保险

　　【答案】 D

　　26、下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是（）。

　　A.抵押的房地产

　　B.未经共有人书面同意的共有房产

　　C.未依法取得不动产权证书的房产

　　D.用于城市基础设施建设的划拨用地

　　【答案】 A

　　27、对被征收房屋价值的补偿，不得低于（）被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　A.房屋征收确定之日

　　B.签订房屋征收协议之日

　　C.房屋征收实施之日

　　D.房屋征收决定公告之日

　　【答案】 D

　　28、暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。

　　A.10000

　　B.8000

　　C.6000

　　D.4000

　　【答案】 C

　　29、陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.6

　　【答案】 D

　　30、某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。

　　A.1350

　　B.1929

　　C.2250

　　D.2700

　　【答案】 D

　　31、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以

　　2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

　　A.20

　　B.70

　　C.72

　　D.102

　　【答案】 B

　　32、要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。此体现了( )的会计信息次要质量要求。

　　A.可比性

　　B.实质重于形式

　　C.及时性

　　D.谨慎性

　　【答案】 C

　　33、我国的国土面积是960万km2，2000年人口普查为12.85亿人，人口密度为134人/km2.134人/km2属于（）。

　　A.比例相对指标

　　B.结构相对指标

　　C.动态相对指标

　　D.强度相对指标

　　【答案】 D

　　房地产估价师考试真题及答案 7

　　1.由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：( )。

　　A.分析次级资料的来源

　　B.确定搜集次级资料的方法

　　C.了解次级资料的收集时间

　　D.掌握次级资料的近期变化趋势

　　E.分析次级资料的类型和性质

　　2.商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括( )。

　　A.确定投资时期

　　B.估算投资回收期

　　C.估算投资报酬率

　　D.确定市场租金水平及变化趋势

　　E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口

　　3.办公楼市场调研的关键点是( )。

　　A.成本分析

　　B.产品分析

　　C.市场区分析

　　D.地区经济分析

　　E.相关政策分析

　　4.在住宅市场的产品分析中，应从( )等几方面进行研究。

　　A.小区环境

　　B.物业

　　C.停车场

　　D.户型结构

　　E.房价

　　5.房地产市场调研的重要性在于( )。

　　A.有助于判断市场需求量

　　B.有助于认识市场潜力

　　C.有助于企业认识市场

　　D.有助于企业获得垄断利润

　　E.有助于评估产品和服务的质量

　　参考答案： 1.ACE 2.BCDE 3.BCD 4.BCD 5.ABCE2017房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

　　1.房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括( )。

　　A.调研结论

　　B.调研问卷

　　C.调研方法

　　D.调研目标

　　E.项目概况

　　2.住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的'主要因素，包括( )等方面。

　　A.经济因素

　　B.社会因素

　　C.市场竞争因素

　　D.行政与政治因素

　　E.住宅内在和周边环境因素

　　3.在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有( )，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

　　A.区位

　　B.规模

　　C.环境

　　D.经营领域

　　E.装修标准

　　4.房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列( )属于现场调研方法。

　　A.观察法

　　B.试验法

　　C.投射法

　　D.询问法

　　E.小组访谈法

　　5.在确定房地产市场调研课题时，可以从( )人手确定。

　　A.分析市场环境

　　B.进行定性调研

　　C.分析二手资料

　　D.分析对手信息

　　E.与各行业专家讨论

　　参考答案：

　　1.ACDE .ABDE 3.ABD 4.ABD5.BC

　　房地产估价师考试真题及答案 8

　　1、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　标准答案：D

　　2、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月l日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月l日)该房地产的评估价值为( )万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　E.4454.54

　　标准答案：E

　　3、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年2016年房地产估价师考前模拟试题2016年房地产估价师考前模拟试题。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　标准答案：B

　　4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年2016年房地产估价师考前模拟

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　标准答案：C

　　5、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。